Compromis de Vente
Vous avez trouvé le terrain de vos rêves il vous faut maintenant l’acquérir !!
Dans un premier temps vous devez signer un compromis de vente avec le vendeur. (Pas obligatoire mais plus prudent)
Différent de la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur à conclure la vente au prix convenu ensemble.
D’une manière générale, la signature du compromis de vente s’accompagne par le versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix de vente.
Cette somme s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.
Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux, ce qui n’engendre pas de frais supplémentaire (frais qui sont déjà bien nombreux à notre goût !!! )
A la signature du compromis de vente vous disposerez d’un délai de sept jours pendant lequel vous pouvez vous rétracter en envoyant un courrier par lettre recommandée avec avis de réception au vendeur.
Quelques que soient les raisons de votre rétractation, le dépôt de garantie doit vous être restitué dans son intégralité. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant le compromis de vente.
Vous pouvez rédiger vous-même le compromis de vente ou il peut être rédigé par le vendeur sur une feuille de papier.
Cependant, son contenu étant d’une grande importance, je vous conseille de faire appel à un professionnel.
Mais pas de panique !! Pour une fois, qui dit professionnel ne dit pas forcément « Payer » Si vous passez par un agent immobilier, il s’occupera de la rédaction du compromis et son coût sera compris dans sa commission, si vous passez par votre Notaire, ce coût sera inclut dans les émoluments compris dans les frais que vous verserez lors de la signature de l’acte authentique et qu’il touchera.
Toutefois, vous n’êtes pas obligé de signer le compromis de vente chez le Notaire, vous pouvez le signer entre vous, sous seing privé.
Il faut néanmoins retenir que le compromis doit vous être envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception par le vendeur pour avoir une valeur juridique et faire courir le délai de rétractation de 7 jours.
Conseil : Ce qu’il faut savoir c’est que ce dépôt de garantie n’est pas obligatoire !!!
Et non, en ce qui nous concerne, nous n’avons pas versé de dépôt de garantie aux vendeurs.
C’est notre Notaire (que je n’hésitais pas à déranger à la moindre question) qui nous a indiqué cette possibilité. Il faut tout de même que les vendeurs vous accordent leur confiance. Pour notre part, nous ne les connaissions absolument pas .Il faut donc faire preuve de persuasion et surtout être réellement honnête 
Financement
Bon le terrain est enfin réservé auprès des vendeurs, passons au plus important, le crédit financier, sans qui rien ne peut se concrétiser.
Attention aux idées reçues !! Lorsque vous êtes auto-constructeurs vous ne pouvez pas obtenir un crédit global comprenant le financement du terrain et de votre construction (matériaux…) !!
Aucune Banque ne vous suivra. Seul le prix du terrain sera possible d’obtenir. Nous parlons en connaissance de cause !
La seule solution pour réussir à financer sa construction est d’avoir soit de l’épargne, de l’aide financière ou de faire des crédits à la consommation (pas vraiment conseillé car les taux sont vraiment exorbitant).
Armez-vous de courage !!! Dites-vous bien que tout se négocie !! Vous seriez parfois étonné de voir comment on peut obtenir de réels avantages à force de patience, de détermination et de persuasion
Pour nous, la recherche d’une banque a été un vrai parcours du combattant !! Nous en avons fait 5 avant de trouver la bonne. Il ne faut donc pas vous décourager !!
Pour notre part, le premier réflexe que nous avons eu est d’aller à notre propre banque. Nous nous sommes dit que nous aurions plus de chance sachant que la Conseillère nous connaissait déjà et connaissait notre situation financière.
Et bien pas du tout !! Bien au contraire. Pour parler concrètement, notre terrain était à 175 000 € et elle nous a proposé au mieux 140 000 € sur 30 ans !!!
Nous sommes sortis de là complétement dépités et totalement découragés.
Puis nous avons pris notre courage à deux mains et avons pris rendez-vous avec d’autres banques.
D’échec en échec, on a fini par se constituer un dossier contenant plusieurs propositions financières toutes aussi différentes les unes aux autres. Et c’est ce dossier qui nous a bien servi.
Nos interlocuteurs se rendaient compte que nous n’en étions pas à notre première banque et que nous avions eu d’autres propositions. En général, nous disions que nous avions eu une très bonne proposition mais qu’étant jeune nous préférions voir si d’autre banque serait capable de s’aligner voir de faire mieux.
Et bien ça a fonctionné !! Un agent d’une banque (SG) a commencé à négocier ouvertement avec nous. Nous demandant concrètement à quel taux était cette fameuse proposition. Au culot nous avons répondu 3,90 %.
Et bien il s’est aligné !! Il était donc prêt à nous prêter 175 000 € sur 30 ans à un taux fixe de 3,90 %.
Cela ne nous a pas suffit et nous avons démarché une dernière banque (Banque Populaire). Toujours dans le même procédé, nous avons pu obtenir 175 000 € sur 25 ans à un taux fixe de 3,85% assurance à 100 % pour chacun !!! 
Que du bonheur.
Conseil :
- Faites attention à votre taux. Vérifier qu’il correspond bien à ce que vous avez convenu (Taux variable … )
- Ne signez rien tout de suite. Partez avec l’offre financière, réfléchissez, faite jouer la concurrence.
- Pensez à parler à votre banquier du prêt à taux zéro. Vous y avez peut-être droit
- Si vous êtes fonctionnaire, vous aurez le droit à de nombreux avantages (frais de dossier offert voir réduit de 50%)
Plan
Vous devez maintenant mettre la maison de vos rêves sur papier.
Si vous êtes doué pour le dessin et minutieux, vous pouvez faire vous-même les plans de votre maison, étant précisé toutefois que les communes sont exigeantes en ce qui concerne le permis de construire et que si vos plans ne conviennent pas pour différentes raisons possibles (manque de lisibilité, dessin pas à l’échelle…) votre demande de permis de construire se verra refusée.
En ce qui nous concerne, nous avons confié notre bébé à un architecte. Nous l’avions dessinée grossièrement sur une feuille et il l’a reproduit à l’échelle, fais les plans nécessaires (de masse…)
D’autant qu’il doit se renseigner en mairie pour prendre connaissance du PLU (Plan Local d’Urbanisme) et vous faire des plans conformes aux exigences de la commune (type de tuile, menuiserie…).
L’autre avantage et qu’il doit faire la demande de permis de construire pour vous et qu’il est l’intermédiaire entre vous et la mairie. Une démarche administrative à faire de moins n’est pas du luxe
Tous les types de plans qu’il vous faudra sont décrits à la rubrique « Permis de construire ».
Permis de construire
Votre dossier de demande de permis de construire doit être déposé, selon les cas, en 4 ou 5 exemplaires (Se renseigner à la mairie). (Si vous passez par un Architecte, laissez-le s’occuper de tout ça).
Vous trouverez la liste exhaustive des pièces à joindre à la suite du formulaire à imprimer ici :
http://www2.equipement.gouv.fr/form....
Je ne la reprends pas car je ne ferais que copier et coller les informations.
Néanmoins, si vous avez besoin de renseignements complémentaires à ce sujet n’hésitez pas à nous contacter, nous tâcherons d’y répondre de notre mieux.
N’oubliez pas de récupérer le « Récépissé de dépôt d’une demande de permis de construire une maison individuelle ou ses annexes » lorsque vous déposez votre dossier en mairie où de le réclamer à votre Architecte si c’est lui qui s’en est chargé.
Conseil : Vous pouvez effectuer ses démarches sans même avoir signé l’acte authentique de vente chez le Notaire.
En effet, c’est ce que nous avons fait. Nous avons obtenu le permis de construire une semaine avant la signature de l’acte authentique.
Nous avions tout de même un compromis de vente mais il ne nous a jamais été demandé par la Municipalité pour l’obtention du permis de construire.
L’avantage d’effectuer ses démarches avant la signature de l’acte authentique c’est le gain de temps considérable.
Il faut savoir que selon la situation géographique de votre terrain à bâtir (monuments historiques à proximité = bâtiment de France), les délais d’obtention du permis de construire varient de 2 à 6 mois, il nous a donc été très agréable de pourvoir commencer les travaux directement après que l’acte authentique fut signé chez le Notaire.
Une fois votre demande de permis de construire acceptée, n’oubliez surtout pas de l’afficher, sur le terrain concerné, à l’aide d’un panneau de chantier depuis la date d’obtention jusqu’à la fin des travaux étant précisé que les travaux ne pourront débuter que deux mois après affichage de ce panneau.
En effet, ce délai est prévu par le code de l’urbanisme pour permettre aux riverains de se rendre en mairie pour consulter votre permis de construire et éventuellement le contester, s’ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d’urbanisme.
Il doit mentionner :
- le nom du bénéficiaire,
- la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire,
- la date et le numéro de l’autorisation,
- la nature du projet et la superficie du terrain,
- l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
- les droits de recours des tiers.
Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :
- si le projet prévoit des constructions : la superficie du plancher hors oeuvre nette (SHON) autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel,
- si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus,
- si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,
- si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.
Vous pourrez vous en procurez un gratuitement dans les grandes surface de bricolage telle que LEROY MERLIN, BRICO DEPOT, CASTORAMA…
L’absence où l’irrégularité de cet affichage est très sévèrement punie, pouvant aller d’une forte amende (1 500 €) à la suspension de votre permis de construire (un an ou plus).
Conseil : Nous personnellement, une fois le panneau d’affichage dûment rempli et posé sur le terrain, nous l’avons pris en photo avec la date et l’heure.
Autrement il est possible de faire établir un constat par Huissier de Justice, cela engendre un coût.
Acte authentique
Le choix du notaire se fait d’un commun accord, mais chacune des parties peut faire intervenir son propre notaire.
A la signature de l’acte authentique la somme où le reste de la somme correspondant au prix de vente du bien immobilier est versée (10% sont en général versés lors du compromis).
Les frais de notaire son également versés, ils correspondent au droit d’enregistrement et à une provision pour les frais divers de la publication et de la conservation des hypothèques.
Dans le cas où vous acheter un bien en copropriété, vous recevrez la copie du règlement de copropriété.
Dans le cas d’achat un pavillon en lotissement, vous recevrez un cahier de charge du lotissement.
Une copie de cet acte authentique de vente vous sera envoyée par la poste dans un délai de 6 mois après signature, ATTENTION à bien la conserver, elle constitue votre titre de propriété.
Les démarches administratives sont finies mais cependant quelques précisions sont à apporter :
Taxe locale d’équipement dites T.L.E
Alors là c’est la surprise du chef !! Je préfère vous prévenir à l’avance afin de vous éviter un infarctus qui a bien failli me frapper quand j’ai ouvert la fameuse enveloppe contenant la T.L.E.
La Taxe locale d’équipement est perçue au profit de la commune d’implantation de la construction. Elle est affectée en section d’investissement de son budget, et contribue forfaitairement au financement des équipements rendus nécessaires par la création des nouveaux bâtiments (écoles, crèches, voiries...).
Elle s’applique sur tous les projets de construction, de reconstruction et d’agrandissement des bâtiments de toute nature.
Chaque conseil municipal décide de l’instauration du taux entre 1 et 5 %, pour 3 ans, de la TLE. Elle est obligatoire pour les communes de plus de 10 000 habitants.
- Mode de calcul de la T.L.E
La base de la taxe locale d’équipement est également celle de la taxe départementale des espaces naturels sensibles, de la taxe départementale pour le financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement, la taxe complémentaire à la taxe locale d’équipement en région Ile de France et la taxe spéciale d’équipement du département de la Savoie et de la redevance d’archéologie préventive.
Formule de calcul : TLE = (VF/m² x SHON en m²) x taux
VF : Valeur Forfaitaire
SHON : Surface Hors Oeuvre Nette
Pour info, plus la SHON de votre maison est grande plus la T.L.E sera élevée car elle est calculée par pallier de 1 à 80 m², 81 à 170 m² et plus de 171 m².
Le premier versement ou le versement unique est exigible à l’expiration d’un délai de 12 mois à compter de la date de délivrance du permis de construire ou de la date à laquelle l’autorisation de construire est réputée avoir été tacitement accordée.
Le second versement est exigible à l’expiration d’un délai de 24 mois à compter de la même date.
Conseil : Si vous avez bénéficié d’un prêt à taux zéro n’oubliez pas de l’indiquer au centre des impôts qui vous réclame cette TLE, vous aurez le droit à une réduction. Pour le savoir, appelez votre DDE (Direction Départementale de l’Equipement).
Il vous suffira de retourner l’avis d’imposition au service d’assiette de la DDE accompagné soit d’une attestation d’obtention du prêt à taux 0%, soit de l’échéancier. Info importante d’autant plus que trésor public s’abstiendra bien évidemment de vous le dire.
Exonération
Enfin une bonne nouvelle pas si rependue que ça !! Alors ouvrez grand vos oreilles
Les constructions neuves sont exonérées de taxe foncière durant les deux années qui suivent la fin des travaux.
L’exonération s’applique à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement de la construction.
Elle sera totale si votre bien est destiné à l’habitation.
Pour l’obtenir vous devez déposer une déclaration au centre des finances publiques (services des impôts des particuliers ou centre des impôts foncier) dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux de la construction.
Vous trouverez l’imprimé à envoyer ici : http://www.impots.gouv.fr/portal/dg...
Bon soufflons un peu… Toutes les démarches administratives sont terminées, place à la maçonnerie !! Malheureusement le plus dur reste à venir alors retroussez vos manches et BON COURAGE