Voici les points à réaliser ou à vérifier lors de la période contractuelle.
L’appel d’offre
Il s’agit d’une démarche obligatoire pour les marchés publics mais facultative pour les marchés privés. Cependant lancer un appel d’offre est vivement conseillé dans la mesure où il permet de réaliser un comparatif des prestations de quatre à cinq entreprises par corps d’état. Outre la confrontation des prix, les réponses à un appel d’offre permettent également d’évaluer les aspects qualitatifs ainsi que la réputation de l’entreprise. L’appel d’offre doit être présenté avec un devis quantitatif ou encore une description bien détaillée des ouvrages à réaliser.
Les conditions générales
Il faut se baser sur la norme NF P03-001 (dernier état : septembre 1991) pour établir les conditions générales d’un marché. Cette norme exige plusieurs clauses types qui tiennent compte de nombreuses éventualités.
Le coût du marché
Dans le secteur du bâtiment ainsi que des marchés privés de travaux, il n’y a pas des prix fixe et ce, depuis la publication de l’ordonnance N°86 1243 du 1er Décembre 1986 qui a été mise en vigueur le 1er Janvier 1987. Néanmoins il existe deux modalités des prix : le marché à forfait et le marché au prix unitaire (dit aussi marché métré). Ce deuxième mode de paiement n’est pas favorable pour le maître d’ouvrage car il doit attendre que les travaux soient terminés pour savoir le coût de l’opération. Cela pourrait donc mettre en péril les plans de financements. Par ailleurs, ce mode de paiement peut aussi provoquer un contentieux sur les quantités réelles de matériaux utilisés. En ce qui concerne le marché au forfait, son application est régie par l’article 1793 du Code Civil. Il est bénéfique pour le maître d’ouvrage étant donné que le prix est fixé à l’avance. Les travaux supplémentaires nécessitent alors un nouvel accord écrit avant d’être facturé. Ainsi l’entrepreneur n’a pas la possibilité de se faire rémunérer pour des travaux qu’il n’aurait pas prévus bien que ce soit indispensable pour l’exécution de la construction. La jurisprudence considère également que les travaux supplémentaires qui ont été accordés par le maître d’ouvre mais par le maître d’ouvrage ne peuvent être retenus
Les délais d’exécution
Il faut que les délais de réalisation exacte du travail qui est assigné à l’entreprise soient mentionnés sur le marché.
- Si un maître d’œuvre assiste le maître d’ouvrage, il devra établir la durée utile à l’exécution des travaux qui sont confiés à l’entreprise ainsi qu’un calendrier qui permet de définir approximativement la date de début des travaux.
- Si le maître d’ouvrage n’est pas assisté par un maître d’œuvre, il doit convenir avec l’entreprise la durée de réalisation des travaux. Il doit également prévoir un calendrier d’intervention qui tient compte du calendrier travaux des autres entreprises intervenant sur le chantier.
Il est possible de prévoir des pénalités si le calendrier n’est pas respecté. Ces pénalités servent à indemniser le maître d’ouvrage suite au retard dans la livraison finale de la construction. Le montant des pénalités peut être fixé librement entre les deux parties. Si le montant est excessif ou au contraire dérisoire, les Tribunaux peuvent se conformer à l’article 1152 du Code civil pour le réajuster. Pour éviter ce genre de tracas, il est conseillé de baser le calcul sur le prix du loyer actuel que le maître d’ouvrage verse. Le montant sera augmenté des frais financiers qu’il supportera sur ses prêts tant que la construction ne sera pas livrée.
Le devis détaillé
Il s’agit d’un document qui parle de la spécification des ouvrages à réaliser et de leur localisation. Le choix de la fourniture, du matériau ou encore de l’équipement peut être précisé dans le document avec la mention « ou similaire », quoi que cela peut être source de litige car il se pourrait que le maître d’ouvrage a une idée précise sur la marque des matériaux. Dans le cas où l’entrepreneur se charge uniquement de la mise en œuvre de matériaux fournis, il doit réaliser un descriptif de ces matériaux afin d’éviter toutes difficultés ultérieures. De son côté le maître d’ouvrage doit s’engager à fournir à l’entreprise les matériaux prévus dans le devis descriptif. L’entreprise peut alors émettre des réserves sur les éventuels défauts ou non-conformités. Quoi qu’il en soit pour éviter tout litige, il est avisé de fournier une liste préalable des matériaux au moment de la signature des marchés, chacun des contractants peut délimiter ses obligations.
En parlant encore de marché, il faut savoir qu’on doit y trouver aussi l’annexe de l’attestation d’assurance de l’entreprise en cours de validité (valable jusqu’à l’ouverture du chantier) ainsi que l’attestation de garantie bancaire (s’il n’y a pas de retenue de garantie). Il faut également que l’entrepreneur signe les plans que l’architecte ou le maitre d’œuvre a établis. Le calendrier des travaux devra aussi être signé par chacune des parties avant d’être joint au marché.
Les délais de rétractation
A partir du moment où le contrat est signé, l’article 1184 du Code civil prévoit que le marché est engagé définitivement entre les deux contractants. Néanmoins selon la Loi 89-1010 du 31 Décembre 1989 (article 20 alinéa 1er) permet au maître d’ouvrage de se désister. Il faut en effet savoir qu’un acte sous-seing privé concernant la construction d’un immeuble neuf d’habitation ne prend effet définitivement qu’au bout de 7 jours. Pendant cette période, le maître d’ouvrage, non professionnel, a la possibilité d’annuler le contrat. Le délai de 7 jours débute à la réception de la lettre recommandée. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable. Néanmoins, cette formalité n’est pas beaucoup respect dans les marchés de travaux privés.