Les règles de servitudes de voisinage s’appliquent en fait quand il y a deux propriétés contiguës. Le code civil impose dans ce cas là une distance minimale pour les ouvertures de la construction qui donnent sur celle du voisin.
Quelles sont les ouvertures de construction ?
Il s’agit d’une vue qui donne sur l’extérieur. Cela concerne notamment les fenêtres, les portes-fenêtres, les baies vitrées, les velux (qui s’ouvre sur le terrain voisin), le balcon et enfin la terrasse. Outre les ouvertures ou vues, sont aussi concernés par les servitudes de voisinage les arbres ainsi que les arbustes. Si leur hauteur est supérieure à 2 m, ils doivent être plantés à deux mètres au minimum de la ligne séparative des propriétés. Pour mesurer cette distance, il faut partir du milieu du tronc. Pour un arbre ou un arbuste qui présente une hauteur n’excédant pas 2 m, leur implantation minimale est de 0,5 m.
Quelles sont les règles sur les servitudes de voisinage ?
Selon le Code civil, il existe deux sortes de vues et de règles de distances à savoir la vue de droite et la vue oblique. La première concerne la vue directe chez le voisin sans tourner la tête. La seconde concerne la vue qui fait tourner la tête pour voir chez le voisin.
- Pour une vue droite, la distance entre l’ouverture et la limite séparative des deux propriétés est de 1,90 m au minimum. Le calcul de la distance minimal se fait entre le bord de la fenêtre, le rebord extérieur du balcon ou de la terrasse ainsi que la limite séparative.
- Pour une vue oblique, la distance est de 0,60 m. Elle est calculée à partir de l’angle de l’ouverture la plus proche de la propriété voisine.
Il y a aussi une autre méthode de calcul de la distance minimale qui se base sur le type de mur (privatif ou mitoyen).
- Si le mur est privatif et qu’il vous appartient, la distance est mesurée à partir de l’ouverture jusqu’à la partie du mur qui est située du côté de la propriété voisine.
- Si le mur est mitoyen, elle est estimée en partant de l’ouverture jusqu’au milieu de l’épaisseur du mur constituant la limite séparative des deux propriétés.
A noter que les distances sont calculées au millimètre près. Pour éviter tout conflit de voisinage une fois la construction réalisée, il est conseillé de faire appel à un professionnel.
Les cas d’exception
Dans certains cas, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de respecter une distance minimale, il s’agit notamment :
- D’une ouverture qui donne sur une voie publique.
- D’une ouverture qui est grevée sur la servitude de passage.
- D’une ouverture qui donne sur un mur aveugle ou un toit fermé.
- D’une ouverture qui donne sur une parcelle de terrain en indivision.
- D’une ouverture sur le toit qui permet de voir sur le ciel.
Le propriétaire n’aura pas non plus à respecter les distances légales dans le cas où il bénéficie d’une servitude de vue. Pour obtenir ce privilège, il peut passer un accord entre voisin. Cette convention peut être déposée chez un notaire. Ce dernier va alors le publier à la Conservation des hypothèques et sera donc valable pour les futurs acquéreurs. Il pourra aussi se baser sur une prescription trentenaire. Si l’ouverture a été créée il y a 30 ans et qu’aucune opposition n’a été faite par le voisin pendant ce laps de temps, le propriétaire acquiert automatiquement une servitude de vue. La servitude de vue est aussi obtenue à la suite d’une division de propriété. Cela se présente dans le cas où la propriété est divisée en deux parcelles et qu’une ouverture se trouve en dessous de la limite des distances légales.
Que faire pour éviter d’enfreindre la loi ?
Dans le cas où vous n’avez pas la possibilité de créer une ouverture sans enfreindre la loi, il est possible d’ouvrir un jour. Il s’agit d’une ouverture qui permet de laisser passer la lumière mais qui est à la fois fermée et qui ne donne pas sur la propriété du voisin. Pour réaliser ce dispositif, vous avez le choix entre un châssis fixe ou encore un matériau de construction. Si le jour est créé dans le rez-de-chaussée, il faut qu’il soit placé à 2,60 m du sol. S’il est créé en étage, il doit être placé à 1,90 m du plancher.
Bien connaître la servitude de voisinage est important avant d’acheter un terrain. En effet, elle aura un impact sur votre plan de construction.